همه نمودارها به سمت رونق مسکن

معاملات مسکن در تهران از آبان ماه، متفاوت از ۷ ماه اول سال جاری، با افزایش نسبی و قابل محسوس مواجه شد و حجم خرید و فروش واحد مسکونی بعد از حدود دو سال افت شدید، با رشد ماهانه دست کم ۴ درصدی مواجه شد.

هر چند این رشد معاملاتی آن هم در پاییز -به عنوان فصلی که نقل و انتقالات ملکی در آن حتی در دوره رونق، کمتر از تابستان است- ناشی از به تثبیت رسیدن قیمت مسکن است اما کارشناسان، خروج از رکود معاملات ملک در پاییز امسال را معلول چندین مولفه از جمله توافق هسته‌ای می‌دانند که باعث شد سایر مولفه‌های درونی و بیرونی موثر بر رفتار متقاضیان مسکن، با نیروی مضاعف بر این بازار اثر کند.

با این حال هم اکنون این تصور ممکن است در بازار ملک شکل بگیرد که لغو تحریم‌ها باعث شوک مثبت به معاملات مسکن و رونق در این بخش خواهد شد اما با ویژگی خاص این بازار، واکنش آنی به اجرای برجام بعید است و آنچه بیش از سایر سناریوها محتمل به نظر می‌رسد، تاثیر پذیری ثانویه، مرحله‌ای، تدریجی و غیرمستقیم بازار ملک از پیامدهای اولیه لغو تحریم‌ها در سایر بازارها است.

در بازار مسکن،  معمولاً تغییر و تحولات اقتصاد کلان (همچون نوسانات نرخ تورم) تاثیر غیر مستقیم بر متغیرها دارد. لغو تحریم‌ها نیز از آنجا که باعث رفع موانع تولید می‌شود و گشایش‌های جدید برای بخش‌های مختلف اقتصاد ایران بوجود می‌آورد، بصورت مستقیم به رشد اقتصادی کشور در میان مدت و بلند مدت منجر می‌شود و در نتیجه، آثار ثانویه این رشد، می‌تواند قدرت خرید و ساخت مسکن در کشور را تقویت کند.

با این تحلیل، به نظر می‌رسد طول دوره انتقال سیکل تجاری بازار مسکن از رکود به رونق، کوتاه‌تر شود.

هر چند در حال حاضر بازار معاملات مسکن در فاز پیش رونق قرار دارد و حتی جریان ساخت و سازهای مسکونی هم در تهران و هم در کل کشور، از حالت رکود عمیق سال گذشته و نیمه اول امسال فاصله گرفته و تیراژ آپارتمان سازی‌ها در پاییز به نسبت ماه‌‌های قبل، افزایش محسوس پیدا کرده است اما ابعاد فعلی بازار، ورود به فاز رونق را تایید نمی‌کند. 

بازار مسکن در حالت رونق، با حداقل ۱۵ تا ۱۷ هزار معاملات ماهانه خرید آپارتمان در تهران همراه می‌شود و تیراژ ساخت و ساز مسکونی در تهران و کشور طی هر ماه نیز به ترتیب به ۲۰ هزار واحد و ۷۰ هزار واحد مسکونی می‌رسد. اما هم اکنون در تهران ماهانه ۱۱ تا ۱۲ هزار واحد مسکونی خرید و فروش می‌شود، ماهی ۴ تا ۵ هزار واحد مسکونی جدید در قالب صدور پروانه ساختمانی ساخته می‌شود و در کشور نیز ماهی ۳۰ هزار واحد مسکونی ساخته می‌شود. این آمارها البته در مقایسه با ماه‌های نیمه اول امسال ، افزایش پیدا کرده است.

با لغو تحریم‌ها از اوایل این هفته، از یک سو دارایی‌های بلوکه شده ایران آزاد شد و از سوی دیگر منابع مالی جدید در قالب سرمایه‌های خارجی، به سمت بخش‌های سرمایه‌ گذاری و پر بازده ایران همچون پروژه‌های زیرساختی، نفتی و عمرانی، در حرکت است.

این اتفاق باعث خواهد شد معضل تنگنای مالی دولت برای اجرای پروژه‌های عمرانی و همچنین ناتوانی در پرداخت مطالبات پیمانکاران، به تدریج برطرف شود و منابع مالی و اعتباری جدید، جبران نقطه ضعف بودجه دولت و فقر تسهیلاتی بانک‌ها را کند.

در این پروسه، تولید ناخالص داخلی کشور افزایش پیدا می‌کند و به دنبال آن، قدرت خرید خانوارها تقویت می‌شود ضمن آنکه تسویه بدهی دولت به پیمانکاران باعث تسویه مطالبات معوق چند صد هزار میلیارد تومانی بانک‌ها خواهد شد که این خود به احیای قدرت وام دهی شبکه بانکی به بخش‌هایی که نیاز به وام بلندمدت دارند، می‌شود.

بازار مسکن از یک ناحیه دیگر نیز بصورت غیر مستقیم و زمان‌بر، از لغو تحریم‌ها تاثیر مثبت می‌پذیرد و آن جذابیت سرمایه گذاری در بازار خرید ملک است.

طی سال‌های ۹۰ تا ۹۲، بحران تورم فزاینده در اقتصاد ایران و اعمال تحریم‌های هسته‌ای، باعث شد افراد برای حفظ دارایی خود، وارد بازارهای سفته‌بازی و زود بازده شوند. در آن زمان، رشد روزانه قیمت ارز و سکه، بخشی از دارایی‌های نقد را به سمت خود کشید. در این دو بازار، امکان نوسان‌گیری و سفته‌ بازی کوتاه مدت بخصوص هنگام ناپایداری اقتصاد وجود دارد اما در حال حاضر که تورم بالای ۴۰ درصد آن زمان به کمتر از ۲۰ درصد رسیده و چشم انداز تورم کاهنده است، بستر سودگیری کوتاه مدت از بازارهای زود اثر پذیر وجود ندارد. از طرفی حل موضوع هسته‌ای و لغو تحریم‌ها نیز، ریسک سرمایه‌گذاری بلند مدت را کاهش داده است. بنابراین در مقطع فعلی، که هم قیمت مسکن به کف رسیده و هم پتانسیل لازم برای سرمایه‌گذاری بلند مدت وجود دارد، بازار ملک در رقابت با سایر بازارها از جمله سهام، مقصد خریدهای مصرفی و سرمایه‌ای قرار می‌گیرد.

در این میان، تاثیر میان مدت توافق هسته ای تیرماه بر معاملات مسکن، با تکمیل پروسه توافق بواسطه لغو تحریم‌ها ادامه پیدا می‌کند اما رونق در این بخش از اوایل سال ۹۵ مشاهده خواهد شد.

برخی کارشناسان اقتصادی معتقدند: با لغو تحریم ها و کاهش هزینه تولید و تجارت در کشور، چون که نرخ انتظار بازدهی نیز تعدیل می شود، در نتیجه شرایط کاهش غیر دستوری نرخ سود بانکی نیز فراهم خواهد شد و جذابیت از سپرده گذاری بانکی به سایر بازارها منتقل خواهد شد.

در بازار ملک طی ۲۰ سال گذشته، متوسط نرخ بازدهی سرمایه گذاری بلندمدت رقمی بین ۲۰ تا ۲۱ درصد در سال بوده است که بالاترین نرخ در مقایسه با سایر بازارها در دوره زمانی بلند مدت محسوب می‌شود.

به این ترتیب در مقطع کنونی که هم بردارهای بیرونی و درونی موثر بر بازار مسکن، در جهت خروج از رکود قرار دارد، پیش بینی می‌شود رونق مسکن حداکثر از یکی دو فصل آینده به بازار ملک برگردد.